KAMULAŞTIRMA KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI

Kayseri Avukat Hacı Osman Özülkü

Kamulaştırma ile ilgili idare ihtiyaç duyduğu taşınmazları toplum yararına kullanabilmek için bedelini ödemek kaydı ile kişiden taşınmazı almaktadır. Kamulaştırma yapmadan fiili olarak ve hukuki kısıtlamalar ile de devlet kimi zaman bedelini ödemeden taşınmazı kullanmakta yada kullanmasını kısıtlamaktadır.Bu anlamda taşınmaz sahibinin kısıtlamadan kaynaklı hakları doğmaktadır. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma uygulama olarak son dönem Yargıtay genel kurul kararı ile aynı anlamlara gelen ve uygulamada da benzer sonuçların dava yolu ile elde edilmesi sonucunu doğurmaktadır.Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 tarih ve 2010/5-662 E. ve 2010/651 K.sayılı kararında “Uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle idarenin eyleminin mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu her türlü izahtan varestedir. Bu itibarla, kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığının doğal sonucu idarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi davacının dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceği açıktır.” denilmiştir. Uygulamada taşınmazlar imar planında yol, yeşil alan, park, cami , okul , eğitim alanına ayrılmakta üzerinden yıllar geçmesine rağmen bu taşınmazlar ile ilgili olarak kamulaştırmaya yetkili ilgili( belediye, il özel idaresi vs ) gerekli işlemleri yapmayarak suskun kalmaktadır. Taşınmazın sahibi ise söz konusu taşınmazının kamulaştırılacağı beklentisi ile ve diğer kişiler ise imar durumu sebebi ile söz konusu yer ile ilgili olarak plan ve değerlendirme yapmamaktadır. Yargıtay 5.Hukuk Dairesinin 22.03.2011 tarih ve 2010/17128 E. ve 2011/5077 K. Sayılı kararında da yukarıda hükme paralel olarak “imar planında yol ve park alanı gibi kamu hizmetine ayrılmış bulunan yerlere el atılmamış olsa dahi 3194 sayılı imar kanununun 10.maddesinin amir hükmü uyarınca 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içerisinde davalı belediyelerce ayrılma amacına uygun olarak kamulaştırma görevinin yerine getirilmemesi ve malikin mülkiyet hakkının süresi belirsiz şekilde kısıtlanması nedeniyle taşınmaz bedeli ödenmelidir”.denilmiştir. Vatandaşın sahip olduğu taşınmazın kesinleşen imar planına göre yol ve park alanı olarak hukuken ve fiilen kamu hizmetine ayrılmıştır. İmar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıldan fazla bir süre geçmiş olmasına rağmen bu taşınmaz davalı belediyelerce fiilen yol ve park haline getirilmemiş ve kamulaştırılmamıştır. Uzun yıllar imar planında park alanı olarak gösterilerek tarafın mülkiyet hakkından doğan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma gibi hakları engellenerek kısıtlanmıştır.Şehirciliğin geliştiği yapılaşmanın yoğunlaştığı yerlerde müteahhitler inşaat yapacak yer arama yoluna gitmiştir. Ancak yeşil alan yol park, cami alanı eğitim alanı gibi yerlere ilgi göstermedikleri gibi vatandaşın elinden bu tür taşınmazlar fiyatının altında alınmaya çalışarak binlerce kişide mağdur olmuştur. İmar üzerinde plan belirlenmesi ile dahi kamulaştırmadan doğan kısıtlamalar başlamış ve aslında fiili el atmanın tüm sonuçları doğmuş olmaktadır. Kayseri’de gelişmekte olan gültepe yeni mahalle keçitepesi, konaklar gibi yerlerde yapılan yapılaşmalarda da çok sayıda kişinin mağduriyet yaşadığı bilinmektedir. Bu kişiler Etraflarındaki taşınmazların imar planında inşaat alanında kalması sebebi ile bu kişiler taşınmazlarını müteahhitlere vermiş ya da kimi müteahhitlerle görüşmeler yapmışlardır. Kamunun kamulaştırmak için ayırdığı yerler ise taşınmazının park ve yol alanında kalması sebebi ile taşınmazına kimse talip olmamış mağduriyetlere yol açılarak zarara uğramışlardır. İlgili idareler söz konusu yeri uzun süre park ve yol alanında göstermesine rağmen fiilen taşınmazda gerekli kamulaştırmayı yapmamışlardır.Dolayısıyla yukarıdaki Yargıtay kararları doğrultusunda taşınmaza kamulaştırmaya yetkili idareler hukuken kamulaştırmasız olarak el atılmış olmaktadır. Mal sahipleri söz konusu yeri başkalarına devir ve satış yapmak istediğinde ise söz konusu yerin imarda kamuya ayrılan yeşil alan yol , park vs olduğunu gören kişiler vazgeçmektedirler. mülkiyet hakları ilgili idarelerin tavrı nedeniyle süresiz olarak da kısıtlanmış olmakta ve bu durumun ne kadar süreceği de belli olmamaktadır. Anayasa m. 35 mülkiyet hakkının dokunulmazlığı,Anayasa m. “ idarelerin özel mülkiyete konu taşınmazlara ancak bedellerini peşin ödemek sureti ile kamu hizmetine özgüleyebileceği, TMK m.683 ve devamı mülkiyet sahibi kişinin mülkiyetine dokunana karşı her türlü davayı açabileceği ve AİHM’ sinin 23.098.1981 tarihli Sporrong ve Lönnroth kararlarında “ kamulaştırma izni ve inşaat yasağının uzun süre öngörülmesi toplumsal yarar ile bireysel menfaat arasındaki dengeyi bozduğundan bahsetmektedir.Yukarıdaki Yargıtay kararları doğrultusunda dava konusu taşınmaza İlgili kurumlarca kamulaştırmasız olarak el atılmış olmakta ve taşınmazın tamamının bedelinin ödenmesi gerekmektedir. Taşınmaz da evi bulunması halinde ise ve diğer muhdesatlar bunlarında bedelleri bilirkişi marifeti ile incelenerek ödenmelidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2002/6020 E -2002/9263 K ve 18.04.2002 tarihli kararı uyarınca da muhdesatın başkasına ait olması gibi istisna teşkil edecek bir durum yok ise o takdirde de zemin kime ait ise muhdesat da o şahsa aittir. Bu durum eşya hukukunun temel prensiplerinden olan ‘’üst alta tabidir’’ ilkesinin de gereğidir. Dolayısıyla davalı kamulaştırmya yetkili idarelerden de hem arsa bedelini hem de kargir bina,ağaçlar ve tüm muhdesatın da bedelinin ödenmesi talep edilebilir Taşınmaz bedeli ise çevresindeki yapılar, kent merkezine uzaklık ve şehircilik ve belediyecilik faaliyetleri ile diğer insanı( elektrik, su, ulaşım vs) ihtiyaçlardan ne kadar ve nasıl paylaştığına göre değerlendirilmelidir. Eğitim kurumları alışveriş merkezleri, cami, park, ve ulaşım alanlarına olan yakınlığı da bedelin tespitinde önemlidir. Ayrıca kişinin kamulaştırma olması idi taşınmazını müteahhide kat karşılığı verse idi alacağı taşınmazın bedeli ile diğer kamulaştırma bedeli hesaplanırken değerlendirilmelidir. Bu şekilde idarenin kişinin mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlaması en aza indirilmiş olacaktır. Bu tür davalarda ise yargılama , taşınmazın bedelinin incelenmesi, keşif ve diğer değerlendirmeler Asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Bu davaların idare mahkemesi görev alanına girmesi savunma ve iddiası idari yargıda ıslah müessesesinin olmamasının kullanılarak taşınmaz sahibinin bir müddet daha mağdur edilmesinden öteye gitmeyecek sonuçlar doğuracaktır. AİHM de açılan davalarda da mülkiyet hakkının önemi konusunda çok sayıda karar olup ertelemeli adalet her iki taraf içinde kötü sonuçlar doğuracaktır. Bu sebeplerle davaların Asliye hukuk mahkemesinin görev alanı içinde görülmesi gereklidir.
Avukat Hacı Osman ÖZÜLKÜ